一位讀者對於他們刚購買的房子有個問題。房子建於 1947 年。搬進去不久後，他們發現浴室的水滲漏到地下室。他們想知道是否可以要求賣方支付維修費用，尤其是因為他們在購買時簽署了一些附帶條款。
早點發現問題最好
理想情況下，任何房屋的缺陷都應該在過戶前解決，無論是在檢查過程中發現的還是在最後的實地考察中發現的。在這種情況下，您的房地產經紀人應該與賣方代理商協商解決方案，例如：
- 要求賣方支付維修費用。
- 要求在成交時賣方提供額外的 credit 補償。
- 要求將交易金額的一部分保管在代管帳戶中，直到問題得到解決。
- 拒絕在問題得到滿意的維修之前繼續進行交易。
如果您新購房屋後的幾天、幾周甚至幾年內出現問題，而賣方/賣方代理/房屋檢查員本應發現並披露但未這樣做，以下是一些考慮事項。
確定責任
如果您認為您無罪且希望提起訴訟，可能負有責任的當事人包括：
1. 賣方
美國大多數州法律要求賣方在交易完成前填寫標準披露表格，以披露某些財產缺陷。
然而，必須披露的具體事項因州而異。賣方通常無義務發現他們不知道的問題，但如果有明顯的問題賣方未披露且知曉，您也許能證明他們事先知曉 —— 例如，如果賣方修復或補救了問題區域，或者如果鄰居告訴您賣方曾經處理過這個問題。
2. 賣方代理
在一些州，法律規定如果賣方代理了解到財產存在問題，或者如果賣方通知他們存在問題，他們必須向買方披露此信息，否則可能面臨法律後果。
然而，他們的責任通常是有限的。您應該查閱您州的房地產交易財產披露法律，並確定您所面臨的問題是否在交易之前應該被賣方代理知曉。仔細查看您購買財產時的披露條款和房屋檢查報告，看看是否有損壞的記錄。
3. 您的房屋檢查員
通常在購房之前會進行專業的房屋檢查，檢查員可能會發現賣方甚至不知道的問題。如果檢查員忽視了他們本應作為職業職責的問題，他們可能要負責。仔細查看您的房屋檢查報告，看看受影響區域是否有損壞的記錄。
尋求賠償或調解
即使證據有利於您，上法院不應該是第一個選擇。有更簡單（和便宜）的選擇，包括：
- 寄信 (demand letter) 要求負有責任的當事人支付維修費用。
- 尋求仲裁和調解：告知負有責任的當事人問題，並詢問他們是否願意進行調解。
法律訴訟
如果您無法通過上述方法解決爭端，您可能需要決定是否提起訴訟。您可以基於以下一個或多個原因對負有責任的當事人提起訴訟：
- 違反合同。
- 違反保證。
- 未披露（視您所在州的法律而定）。
- 詐欺。
- 疏忽。
- 疏忽誤導。
在提起訴訟時，請考慮以下事項：
- 確保在時效內提出訴訟：每個州都有限制您可以從發現或應該發現問題之日起對某人提起訴訟的時間範圍。
- 考慮小額訴訟法院：它比普通訴訟更簡單且便宜得多。您可以自行代表自己，而在一些州，您甚至不能聘請律師（小額訴訟法院通常處理金額低於某一閾值的案件，例如弗吉尼亞州的 5000 美元）。然而，小額訴訟法院通常只處理財務爭議，可能不處理其他索賠，如損害聲譽。
- 提起州法院訴訟：如果涉及的金額超出了小額訴訟法院的限制，您將需要進行普通訴訟，這更加複雜和昂貴，可能需要律師代理。
確定案件是否有利於您
一旦您確定可能負有責任的當事人，您需要知道他們的行為或不行為是否賦予您索賠的權利。如果您的情況符合以下標準，則案件可能有利於您。這些法律原則相當普遍，但應適用於美國大多數州的各種情況：
- 缺陷在成交前存在。成交後出現的問題，例如由自然氣象事件、老化或維護錯誤引起的問題，通常由您負責。確定問題何時開始有時可能會具有挑戰性。例如，堵塞的下水道可能是一個新的問題，也可能是一個再次浮現的現有問題，例如樹根生長到管道中。您可能需要專業分析。
- 缺陷並不明顯，您在購房前不應該注意到它。例如，如果您在一次公開房屋展示中看到客廳天花板有嚴重裂縫，但只在成交後提出索賠，您的案件可能難以獲勝。然而，如果賣方隱瞞了這個裂縫，防止您看到它，您的案件可能對您有利。如果您的房屋檢查員應該識別出這些問題但未能這樣做，您可能對檢查員提出索賠。
- 沒有人在成交前通知您這個缺陷，或者有人故意對其進行了虛偽陳述。如前所述，負有責任的當事人可能包括賣方、賣方代理或房屋檢查員。
- 您基於這些錯誤或未披露的信息做出了購房決策。例如，如果賣方聲稱房屋翻新符合當地建築代碼，您基於這一信息決定購買，但後來發現這不是事實，您可能有索賠的依據。
- 您因問題而遭受財務損失。從法律上講，您的維修費用或相關損害（例如由於地下室被水淹或由於未披露的環境危害降低了財產價值而引起的個人財產損害）可以被視為您可能尋求賠償的損害。
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