Pouvez-vous réclamer une compensation si des problèmes sont découverts après l'achat d'une maison aux États-Unis?

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Un lecteur a une question concernant une maison qu’il a achetée. La maison a été construite en 1947. Peu de temps après leur emménagement, ils ont remarqué une fuite d’eau de la salle de bains vers le sous-sol. Ils se demandent s’ils peuvent demander au vendeur de couvrir les frais de réparation, d’autant plus qu’ils avaient signé certaines contingences lors de l’achat. Le problème a pris des semaines à être découvert et est devenu une préoccupation majeure.

Il est préférable de découvrir les problèmes tôt.

Idéalement, tous les défauts de la maison devraient être traités avant la clôture, qu’ils aient été découverts lors des inspections ou remarqués lors de la visite finale. Dans de tels cas, votre agent immobilier devrait négocier des solutions avec l’agent du vendeur, telles que:

Demander au vendeur de couvrir les frais de réparation.
Demander au vendeur des crédits supplémentaires lors de la clôture.
Demander qu’une partie du montant de la transaction soit conservée en séquestre jusqu’à ce que le problème soit résolu.
Refuser de poursuivre la transaction tant que les réparations ne sont pas effectuées à votre satisfaction.

Si des problèmes surviennent dans la maison que vous venez d’acheter en quelques jours, semaines ou même années, et que le vendeur/l’agent du vendeur/l’inspecteur de la maison aurait dû les découvrir et les divulguer mais ne l’a pas fait, voici quelques considérations.

Déterminer la responsabilité

Si vous estimez que vous n’êtes pas en faute et que vous souhaitez engager des poursuites judiciaires, les parties potentiellement responsables peuvent inclure:

1. Le vendeur

La plupart des États aux États-Unis ont des lois exigeant que les vendeurs divulguent certains défauts de la propriété en remplissant des formulaires de divulgation standard avant la finalisation de la transaction.

Cependant, les éléments spécifiques à divulguer peuvent varier d’un État à l’autre. En général, les vendeurs n’ont pas l’obligation de trouver des problèmes dont ils ne sont pas conscients, mais s’il y a des problèmes évidents que le vendeur a omis de divulguer et dont il avait connaissance, vous pouvez avoir des preuves de sa prise de conscience, par exemple si le vendeur a réparé ou colmaté une zone problématique ou si les voisins vous informent que le vendeur avait déjà traité le problème par le passé.

2. L’agent du vendeur

Dans certains États, la loi stipule que si l’agent du vendeur prend connaissance de problèmes liés à la propriété ou si le vendeur les a informés de ces problèmes, ils doivent divulguer cette information à l’acheteur, sous peine de sanctions légales.

Cependant, leur responsabilité est généralement limitée. Vous devriez vérifier les lois de votre État concernant la divulgation des biens immobiliers dans les transactions immobilières et déterminer si les problèmes auxquels vous êtes confrontés auraient dû être connus de l’agent du vendeur avant la transaction. Examinez attentivement les termes de divulgation et le rapport d’inspection de la maison lorsque vous avez acheté la propriété pour voir s’il existe des enregistrements de dommages.

3. Votre inspecteur de maison

Une inspection professionnelle de la maison est généralement effectuée avant l’achat d’une maison, au cours de laquelle l’inspecteur peut découvrir des problèmes dont le vendeur lui-même n’était pas conscient. Si l’inspecteur néglige des problèmes qu’il aurait dû remarquer dans le cadre de son devoir professionnel, il peut être tenu responsable. Passez en revue minutieusement le rapport d’inspection de la maison pour voir s’il existe des enregistrements de dommages dans les zones concernées.

Demande de compensation ou médiation

Même si les preuves sont en votre faveur, aller en justice ne devrait pas être la première option. Il existe des options plus simples (et moins coûteuses), notamment:

Envoyer une lettre de demande à la partie responsable en leur demandant de couvrir les frais de réparation.
Rechercher l’arbitrage et la médiation: informez la partie responsable du problème et demandez si elle est disposée à médier la situation.

Litige juridique

Si vous ne pouvez pas résoudre le différend par les méthodes ci-dessus, vous devrez peut-être décider de poursuivre une action en justice contre la partie responsable en vous basant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants:

Violation de contrat.
Violation de garantie.
Non-divulgation (selon les lois de votre État).
Fraude.
Négligence.
Représentation négligente erronée.

Lorsque vous envisagez d’engager des poursuites judiciaires, tenez compte des éléments suivants:

Assurez-vous de déposer votre plainte dans le délai de prescription: Chaque État limite le délai dans lequel vous pouvez intenter une action en justice à partir de la date à laquelle vous avez découvert ou auriez dû découvrir le problème.
Envisagez la Cour des petites créances: C’est plus simple et beaucoup moins cher que le litige régulier. Vous pouvez vous représenter vous-même, et dans certains États, vous ne pouvez même pas avoir un avocat (les tribunaux des petites créances traitent généralement des affaires dont le montant est inférieur à un certain seuil, comme 5 000 dollars en Virginie). Cependant, les tribunaux des petites créances ne traitent généralement que des litiges monétaires et peuvent ne pas traiter d’autres réclamations comme les dommages à la réputation.
Déposez une plainte devant le tribunal de l’État: Si le montant en jeu dépasse la limite du tribunal des petites créances, vous devrez passer par le litige régulier, qui est plus complexe et coûteux et peut nécessiter une représentation légale.

Déterminez si le cas est en votre faveur

Une fois que vous avez identifié les parties potentiellement responsables, vous devez savoir si leurs actions ou inactions vous donnent le droit à une compensation. Si votre situation correspond aux critères suivants, le cas pourrait être en votre faveur. Ces principes juridiques sont assez généraux, mais ils devraient s’appliquer à diverses situations dans la plupart des États américains:

Le défaut existait avant la clôture. Les problèmes survenant après la clôture, tels que ceux causés par des événements météorologiques naturels, le vieillissement ou des erreurs d’entretien, relèvent généralement de votre responsabilité. Il peut parfois être difficile de déterminer quand le problème a commencé. Par exemple, une canalisation d’égout obstruée pourrait être un nouveau problème ou un problème préexistant qui a refait surface, comme des racines d’arbres qui poussent dans la canalisation. Vous pourriez avoir besoin d’une analyse professionnelle.
Le défaut n’était pas évident, et vous n’auriez pas dû le remarquer avant l’achat. Si, par exemple, vous avez vu une fissure majeure au plafond du salon lors d’une visite libre, mais que vous l’avez seulement signalée après la clôture, votre cas pourrait être difficile à gagner. Cependant, si le vendeur a dissimulé la fissure, vous empêchant de la voir, votre cas pourrait vous être favorable. Si votre inspecteur de maison aurait dû identifier ces problèmes mais ne l’a pas fait, vous pourriez avoir une réclamation contre l’inspecteur.
Personne ne vous a informé du défaut avant la clôture, ou quelqu’un en a délibérément menti. Comme mentionné précédemment, les parties responsables pourraient inclure le vendeur, l’agent du vendeur ou l’inspecteur de la maison.
Vous avez pris la décision d’achat en fonction de ces erreurs ou d’informations non divulguées. Par exemple, si le vendeur a déclaré que les rénovations de la maison étaient conformes aux codes de construction locaux, et que vous avez décidé d’acheter en fonction de ces informations, mais avez ensuite découvert que ce n’était pas vrai, vous pourriez avoir une base pour demander une compensation.
Vous avez subi des pertes financières en raison du problème. Juridiquement, vos frais de réparation ou les dommages connexes (comme les dommages matériels personnels dus à une cave inondée ou une baisse de la valeur de la propriété en raison de dangers environnementaux non divulgués) peuvent être considérés comme des dommages pour lesquels vous pouvez demander une compensation.

Derek Yang

Je suis un immigrant sur la côte est avec ma famille, vivant dans une petite ville. J’adore la musique classique, j’aime une bonne tasse de café et j’ai un faible pour les BMW. Je crois en l’apprentissage tout au long de la vie et j’attends avec impatience de me connecter avec vous pour partager nos expériences de vie. Twitter: @mrderekyang.

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