美国买房，过户之后发现问题，能找卖家赔偿吗？

Home » 移民生活 » 美国买房，过户之后发现问题，能找卖家赔偿吗？

一位读者有关于他们购买的房屋的问题。这所房子建于 1947 年。搬进去不久后，他们注意到浴室的水渗漏到地下室。他们想知道是否可以要求卖方支付维修费用，因为他们在购房过程中签署了一些附带条件。问题花了几周的时间才被发现，现在已经成为一个重大的问题。

尽早发现问题

理想情况下，房屋中的任何缺陷应该在交易完成前得到解决，无论是在检查期间发现的还是在最后验收时注意到的。在这种情况下，您的房地产经纪人应该与卖方的经纪人协商解决方案，例如：

要求卖方支付维修费用。
在交易完成时要求卖方提供额外的贷款。
要求将一部分交易金额托管，直到问题得到解决。
拒绝在维修满意之前继续交易。

如果您新购房屋后的几天、几周甚至几年内出现问题，而卖方/卖方的经纪人/房屋检查员本应该发现并披露这些问题但没有这样做，那么以下是一些考虑因素。

确定责任

如果您认为自己没有错，并希望采取法律行动，可能负有责任的各方包括：

1. 卖方

美国大多数州都有法律要求卖方在交易完成前填写标准的财产瑕疵披露表格，以披露某些财产缺陷。

然而，必须披露的具体事项在不同州可能有所不同。通常情况下，卖方无需发现他们不知道的问题，但如果有明显的问题卖方未能披露并且知道，那么您可能有关于他们知情的证据——例如，如果卖方修复或修补了一个问题区域，或者如果邻居告诉您卖方以前曾处理过这个问题。

2. 卖方的经纪人

在一些州，法律规定，如果卖方的经纪人了解到财产存在问题，或者如果卖方告知他们这些问题，他们必须将这些信息披露给买方，否则可能会面临法律后果。

然而，他们的责任通常是有限的。您应该查看您所在州有关房地产交易财产披露的法律，并确定在交易之前卖方的经纪人是否应该知道您面临的问题。仔细审查购房时的披露条款和房屋检查报告，看是否有任何损坏记录。

3. 您的房屋检查员

通常在购房前会进行专业的房屋检查，检查员可能会发现卖方甚至不知道的问题。如果检查员忽视了他们作为专业责任的一部分应该注意到的问题，他们可能要负责。仔细审查您的房屋检查报告，看是否有受影响区域的任何损坏记录。

寻求赔偿或调解

即使证据有利于您，上法庭不应该是第一选择。还有更简单（和更便宜）的选择，包括：

给有责任的一方发送要求他们支付维修费用的需求信。
寻求仲裁和调解：告知有责任的一方问题，并询问他们是否愿意调解解决情况。

法律诉讼

如果您无法通过上述方法解决争端，您可能需要决定是否采取法律行动。您可以根据以下一项或多项原因对有责任的一方提起诉讼：

违反合同。
违反保证。
未披露（取决于您所在州的法律）。
欺诈。
玩忽职守。
玩忽职守的虚假陈述。

在提起法律诉讼时，请考虑以下事项：

确保您在法定诉讼时限内提起诉讼：每个州都限制了您从发现或应该发现问题的日期起提起诉讼的时间范围。
考虑小额索赔法院：这比常规诉讼简单得多，成本更低。您可以代表自己，而且在某些州，您甚至不能雇佣律师（小额索赔法院通常处理金额低于一定门槛的案件，如弗吉尼亚州的 5000 美元）。但是，小额索赔法院通常只处理金钱纠纷，可能不会涉及声誉损害等其他索赔。
在州法院提起诉讼：如果涉案金额超过小额索赔法院的限额，您需要进行常规诉讼，这更为复杂和昂贵，可能需要法律代理。

确定案件是否对您有利

一旦确定潜在的有责任的一方，您需要知道他们的行为或不作为是否赋予您获得赔偿的权利。如果您的情况符合以下标准，案件可能对您有利。这些法律原则相当通用，但应适用于美国大多数州的各种情况：

缺陷在交易完成之前就存在。在交易完成后出现的问题，如自然气象事件、老化或维护错误引起的问题，通常由您负责。确定问题何时开始有时可能具有挑战性。例如，堵塞的下水道可能是一个新问题，也可能是重新出现的旧问题，比如树根长入管道。您可能需要专业分析。
缺陷并不明显，您在购房前不应该注意到。例如，如果在看房时您看到客厅天花板有严重裂缝，但只在交易完成后提出索赔，您的案件可能难以获胜。然而，如果卖方隐瞒了这个裂缝，阻止您看到它，您的案件可能对您有利。如果您的房屋检查员本应识别出这些问题但没有这样做，您可能对检查员提出索赔。
在交易完成之前没有人告知您这个缺陷，或者有人有意对其进行了虚假陈述。正如前面提到的，有责任的各方可能包括卖方、卖方的经纪人或房屋检查员。
您基于这些错误或未披露的信息作出了购房决策。例如，如果卖方声明房屋翻新符合当地建筑法规，您根据这个信息决定购买，但后来发现这不是真的，您可能有获得赔偿的依据。
您因问题而遭受了财务损失。在法律上，您的维修费用或与问题相关的损害（如因地下室被水淹或因未披露的环境危险导致财产价值下降而引起的个人财产损害）可以被视为您可能寻求赔偿的损害。

Derek Yang

第一代移民，与妻子和俩娃住在东海岸一个美丽的小镇。喜欢古典音乐、咖啡、宝马。相信持续学习、乐于拓展我的知识。期待与您交流，共同分享这美丽的人生旅程。推特 @mrderekyang。

Disclosure: We are an Amazon Associate. Some links on this website are affiliate links, which means we may earn a commission or receive a referral fee when you sign up or make a purchase through those links.