¿Compensación por Problemas Descubiertos Después del Cierre en Compra de Casa en EE. UU.?

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Un lector tiene una pregunta sobre una casa que compró, construida en 1947. Poco después de mudarse, notaron una filtración de agua desde el baño hacia el sótano. Se preguntan si pueden solicitar al vendedor que cubra los costos de reparación, especialmente porque firmaron algunas contingencias durante la compra. El problema tardó semanas en descubrirse y se ha convertido en una preocupación importante.

Es mejor descubrir problemas temprano.

Idealmente, cualquier defecto en la casa debería ser abordado antes del cierre, ya sea que se hayan descubierto durante las inspecciones o durante la última revisión antes de la compra. En tales casos, tu agente de bienes raíces debería negociar soluciones con el agente del vendedor, como:

Solicitar al vendedor que cubra los gastos de reparación.
Pedir al vendedor créditos adicionales durante el cierre.
Solicitar que una parte del monto de la transacción se retenga en fideicomiso hasta que se resuelva el problema.
Negarse a continuar con la transacción hasta que las reparaciones se completen a tu satisfacción.

Si surgen problemas en tu casa recién comprada dentro de días, semanas o incluso años, y el vendedor/agente del vendedor/ inspector de viviendas debería haberlos descubierto y revelado pero no lo hicieron, a continuación, se presentan algunas consideraciones.

Determinar la responsabilidad.

Si crees que no tienes culpa y deseas emprender acciones legales, las partes potencialmente responsables pueden incluir:

1. El vendedor

La mayoría de los estados en Estados Unidos tienen leyes que requieren que los vendedores revelen ciertos defectos de la propiedad completando formularios de divulgación estándar antes de que se complete la transacción.

Sin embargo, los elementos específicos que deben divulgarse pueden variar de un estado a otro. Por lo general, los vendedores no tienen la obligación de encontrar problemas de los que no tienen conocimiento, pero si hay problemas evidentes que el vendedor no reveló y de los cuales tenía conocimiento, puedes tener evidencia de su conciencia, por ejemplo, si el vendedor reparó o tapó una zona problemática o si los vecinos te informan que el vendedor había tratado con el problema en el pasado.

2. El agente del vendedor

En algunos estados, las leyes dictan que si el agente del vendedor se entera de problemas con la propiedad o si el vendedor le informó acerca de estos problemas, deben divulgar esta información al comprador, o pueden enfrentar consecuencias legales.

Sin embargo, su responsabilidad suele ser limitada. Debes consultar las leyes de tu estado con respecto a la divulgación de propiedades en transacciones inmobiliarias y determinar si los problemas que enfrentas debieron ser conocidos por el agente del vendedor antes de la transacción. Revisa cuidadosamente los términos de divulgación y el informe de inspección de la vivienda que obtuviste al comprar la propiedad para ver si hay registros de daños.

3. Tu inspector de viviendas

Por lo general, se realiza una inspección profesional de la vivienda antes de comprarla, durante la cual el inspector puede descubrir problemas que ni siquiera el vendedor conocía. Si el inspector pasa por alto problemas que debería haber notado como parte de su deber profesional, puede ser considerado responsable. Revisa minuciosamente el informe de inspección de la vivienda para ver si hay registros de daños en las áreas afectadas.

Buscar compensación o mediación

Incluso si la evidencia está a tu favor, ir a la corte no debería ser la primera opción. Hay opciones más simples (y más económicas), que incluyen:

Enviar una carta de demanda a la parte responsable solicitando que cubra los costos de reparación.
Buscar arbitraje y mediación: informar a la parte responsable sobre el problema e indagar si están dispuestos a mediar en la situación.

Litigio legal

Si no puedes resolver la disputa mediante los métodos anteriores, es posible que debas decidir si emprender acciones legales. Puedes demandar a la parte responsable basándote en uno o más de los siguientes:

Incumplimiento de contrato.
Incumplimiento de garantía.
Falta de divulgación (dependiendo de las leyes de tu estado).
Fraude.
Negligencia.
Representación negligente.

Al emprender acciones legales, considera lo siguiente:

Asegúrate de presentar la demanda dentro del plazo de prescripción: Cada estado limita el período de tiempo dentro del cual puedes demandar a alguien a partir de la fecha en que descubriste o deberías haber descubierto el problema.
Considera la Corte de Demandas Menores: Es más simple y mucho más económica que el litigio regular. Puedes representarte a ti mismo y, en algunos estados, ni siquiera puedes tener un abogado (los tribunales de demandas menores generalmente manejan casos con montos por debajo de cierto umbral, como $5,000 en Virginia). Sin embargo, los tribunales de demandas menores generalmente solo tratan disputas monetarias y es posible que no aborden otras reclamaciones como daños a la reputación.
Presenta la demanda en la Corte Estatal: Si la cantidad involucrada supera el límite de la corte de demandas menores, deberás seguir el litigio regular, que es más complejo y costoso y puede requerir representación legal.

Determina si el caso está a tu favor

Una vez que identifiques posibles partes responsables, necesitas saber si sus acciones u omisiones te dan derecho a compensación. Si tu situación se ajusta a los siguientes criterios, es posible que el caso esté a tu favor. Estos principios legales son bastante generales, pero deberían aplicarse a diversas situaciones en la mayoría de los estados de EE. UU.:

El defecto existía antes del cierre. Los problemas que surgen después del cierre, como problemas causados por eventos climáticos naturales, el envejecimiento o errores de mantenimiento, suelen ser responsabilidad tuya. Determinar cuándo comenzó el problema a veces puede ser un desafío. Por ejemplo, una tubería de alcantarillado obstruida podría ser un problema nuevo o un problema preexistente que ha resurgido, como las raíces de los árboles que crecen en la tubería. Es posible que necesites un análisis profesional.
El defecto no era obvio y no deberías haberlo notado antes de la compra. Si, por ejemplo, viste una grieta importante en el techo de la sala de estar durante una jornada de puertas abiertas pero solo la mencionaste después del cierre, tu caso podría ser difícil de ganar. Sin embargo, si el vendedor ocultó la grieta, impidiéndote verla, tu caso podría favorecerte. Si tu inspector de viviendas debería haber identificado estos problemas pero no lo hizo, es posible que tengas una reclamación contra el inspector.
Nadie te informó sobre el defecto antes del cierre, o alguien mintió intencionadamente al respecto. Como se mencionó anteriormente, las partes responsables podrían incluir al vendedor, al agente del vendedor o al inspector de viviendas.
Tomaste la decisión de compra en función de estos errores o información no revelada. Por ejemplo, si el vendedor afirmó que las renovaciones de la casa cumplían con los códigos de construcción locales, y decidiste comprar en función de esta información, pero luego descubriste que no era cierta, podrías tener una base para la compensación.
Sufriste pérdidas financieras debido al problema. Legalmente, los costos de reparación o los daños relacionados (como daños a la propiedad personal debido a un sótano inundado o una disminución en el valor de la propiedad debido a peligros ambientales no divulgados) pueden considerarse daños por los cuales puedes buscar compensación.

Derek Yang

Soy un inmigrante en la costa este con mi familia, viviendo en un pequeño pueblo. Me encanta la música clásica, disfruto de una buena taza de café y tengo una debilidad por los BMW. Creo en el aprendizaje a lo largo de toda la vida y espero conectarme contigo para compartir nuestras experiencias de vida. Twitter: @mrderekyang.

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